Tout ce qu’il faut savoir sur le Prêt à Taux Zéro

Le prêt à taux zéro est une aide à l’acquisition pour les primo accédants. Il s’agit d’un dispositif réglementé par l’État prorogé jusqu’en 2021. Le PTZ est le prêt le plus connu, et pour cause, c’est le plus avantageux pour les clients, en particulier depuis 2016 où les conditions se sont considérablement élargies.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

En effet, il est possible pour les clients d’obtenir un PTZ même s’ils sont déjà propriétaires de leur résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Toutefois, cette condition n’est pas exigée si l’emprunteur ou l’un des occupants du bien :

• est titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité de travailler
• perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)
• est victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique) qui a rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit alors être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

A savoir : il est possible de transférer son PTZ existant sur une nouvelle opération dès lors que les clients remplissent l’ensemble des critères d’éligibilité au PTZ au moment de la demande.

Respecter les conditions de ressources

Les ressources ne doivent pas excéder un plafond, qui dépend du nombre de personnes à charge et de la zone d’acquisition.

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence N-2 auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal. L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2). Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

• la somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année n-2,
• ou le coût total de l’opération divisé par 9.

À noter : Les revenus provenant de l’étranger doivent être intégrés dans les ressources à prendre en compte pour déterminer les droits au PTZ. Il faudra alors fournir un avis d’imposition de l’État d’où proviennent les ressources au dossier ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale.

Quelles sont les opérations éligibles à un PTZ ?

Caractéristiques de l’immeuble

Le PTZ peut financer la construction ou l’achat de tout logement neuf, mais aussi :

• l’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,
• ou la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement (assimilé fiscalement à un local neuf),
• ou un logement ancien dont les travaux représentent 25% du coût total de l’opération (soit au moins un tiers de la valeur d’achat du logement seul). Ces travaux correspondent à la création de surfaces habitables supplémentaires ou à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou à des travaux d’économies d’énergie.

Il conviendra alors de fournir à l’établissement prêteur une attestation sur l’honneur, ainsi que les devis de ces travaux.

  Attention : Les travaux ne doivent pas avoir été commencés avant l’émission du PTZ.

Un PTZ peut parfois, sous conditions, financer une partie de l’achat d’un logement social ancien.

Résidence principale

Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou son acquisition. Toutefois, cette condition peut être assouplie dans certains cas.

Le logement ne peut pas être loué pendant les 6 années suivant le versement du prêt, sauf situation spécifique.

Comment calculer le montant du PTZ ?

Pour déterminer le PTZ, on applique un pourcentage au coût total de l’opération (toutes taxes comprises) dans la limite d’un plafond.

Ce coût de l’opération comprend notamment :

• le coût de la construction ou de l’achat
• et les honoraires de négociation.

Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

Plafond de l’opération retenu pour déterminer le PTZ

Montant maximum du PTZ

Si le logement est situé en zone A bis, A ou B1, le montant du PTZ permet de financer :

• jusqu’à 40 % du coût total de l’opération,
• dans la limite du plafond du coût total de l’opération, selon la localisation du logement et le nombre d’occupants.

Par exemple, pour un couple avec 2 enfants (soit 4 occupants) qui achète un logement neuf dans la zone A, le plafond du coût total de l’opération est de  : 300 000 €

• Si le coût total de leur opération est inférieur à 300 000 €, par exemple 150 000 €, alors le montant maximum du PTZ est de 150 000 € x 40 % = 60 000 €
• Si le coût de l’opération est égal ou supérieur à 300 000 €, alors le montant maximum du PTZ est de 300 000 € x 40 % = 120 000 €

Durée de remboursement du PTZ

La durée de remboursement du PTZ dépend des revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique d’acquisition.

Plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Elle s’étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

• la période de différé, pendant laquelle il n’y a pas de remboursement de PTZ (cette période est, selon les revenus, de 5, 10 ou 15 ans),
• la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, qui varie entre 10 et 15 ans.

Quels changements pour 2020 ? 

Le principal changement porte sur le zonage*. En effet, jusqu’en 2019, vous pouvez bénéficier du prêt à taux zéro si :

• vous achetez un bien neuf en zones A bis, A, B1, B2 et C ;
• vous achetez un bien ancien avec travaux en zones B2 et C (communes allant de 50.000 à 250.000 habitants).

En 2020, dans le cadre d’un achat neuf, vous ne pourrez plus obtenir de PTZ en zones B2 et C pour un bien neuf. Ainsi, au-delà de Paris et des grandes agglomérations (zones A bis, A, B1), il ne sera pas possible d’acheter un bien neuf et de bénéficier du PTZ 2020.

Il existe toutefois quelques exceptions. De fait, cette opération est envisageable dans les communes signataires d’un contrat de redynamisation de sites de défense (CRSD) à l’image de Créteil, Châteaudun, ou encore Châlons-en-Champagne.

Cette modification au niveau du zonage impact également le montant finançable. Là où la part du PTZ dans le projet immobilier variait en fonction de la zone et du type de bien (neuf ou ancien), à compter de 2020, quel que soit le projet, le prêt à taux zéro permettra de financer 40 % du projet.